Содержание статьи:

  1. Для арендатора

1.1. Для арендатора государственной (муниципальной) собственности

  1. Для арендодателя
  2. Применение специальных мер за неоплату
  3. Как оформить переговорный процесс

 

Прошел месяц, как приостановлена деятельность многих предприятий и введен режим самоизоляции. В общении с клиентами, в чатах предпринимателей, в соцсетях, – мы видим множество возникающих юридических вопросов. Один из самых актуальных вопросов бизнеса – как быть с арендными отношениями.

Цель настоящей статьи – дать конкретные юридические рекомендации для бизнеса, разрешить самые больные юридические вопросы. Что в такой ситуации могут сделать арендаторы? Просить или требовать? Как реагировать арендодателям? Что будет с арендой после снятия ограничений?

Сразу предлагаем обратить внимание на следующее:

1) Худшая стратегия для предпринимателя – ничего не делать. Переживать и надеяться, что все само собой разрешится. Нет! От Ваших активных действий зависит сохранение бизнеса и скорейший выход из кризиса.

2) Неверно полагать, что сейчас можно просто договориться об отсрочке или снижении аренды на 2 месяца, а потом все будет, как раньше. Напротив — разумно урегулировать договорные отношения на будущее (как будет погашаться долг по отсрочке, возврат в прежние объемы пользования помещением и т.д.).

3) Прежде чем принимать меры, нужно провести «инвентаризацию» сложившейся ситуации. Вы не можете больше работать или частично можете (например, кухня ресторана продолжает работать на доставку)? Почему оказались ограничены? Из-за запрета деятельности или из-за действий арендодателя (просто закрыл торговый или офисный центр, в т.ч. для тех, чья деятельность разрешена)?

Исходя из ответов на эти вопросы формируются конкретные варианты действий.

4) Понять и принять — в любом случае потребуется переписываться с контрагентом, договариваться. Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.

5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.

Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.

  1. Для арендатора

При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:

1.1. Отсрочку

  • Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
  • Общие основания:

Статья 451 Гражданского кодекса РФ  — существенное изменение обстоятельств — основание для изменения договора (в части срока внесения платы).

НО: суды обычно указывают, что финансовый кризис, ухудшение фин.состояния – не существенное обстоятельство, а предпринимательский риск.

  • Льготные основания:

Арендаторам, входящим в перечень наиболее пострадавших сфер экономики (постановления Правительства от 03.04.2020 № 434,  от 10.04.2020 №479, от 18.04.2020 №540), согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ в течение 30 дней со дня обращения обязаны дать отсрочку.

Согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, отсрочка предоставляется на следующих условиях:

— отсрочку в размере всей арендной платы арендодатель должен предоставить только на период действия режима повышенной готовности;

— когда действие особого режима закончится, арендатор может рассчитывать на отсрочку только половины суммы арендной платы, сроком до 1 октября 2020 года;

— задолженность, образовавшаяся за период отсрочки, погашается с 1 января 2021 года до 2023 года равными платежами, не более половины ежемесячной арендной платы по договору, не чаще одного раза в месяц.

Примечание: отсрочка не распространяется на платежи за коммунальные услуги, которые арендатор должен вносить в обычном порядке.

 

1.2. Снижения платежей либо уменьшения площадей

  • Когда применяется: деятельность прекращена полностью или частично; из-за пандемии используется часть помещений.

В обоих случаях арендодатель не обязан соглашаться на снижение/уменьшение площадей, расчет только на его лояльность.

  • Общие основания (льготных нет):

— статья 451 Гражданского кодекса РФ — существенное изменение обстоятельств — основание для изменения договора (в части размеры платы);

— пункты 3, 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ — изменение используемой площади – основание для изменения платы.

  • Дополнительное основание: пунктом 1 Постановления Правительства №439 от 03.04.2020 арендодателям рекомендовано уменьшать плату с учетом фактического неосуществления деятельности арендаторами, а также с учетом нерабочих дней

Примечание: исходя из сегодняшней практики, в среднем уменьшают платеж на 30-50%. Разумно в дополнительном соглашении об уменьшении платежа предусмотреть переходный период – постепенное увеличение оплаты после снятия ограничительных мер.

 

1.3. Приостановления договора / обязательства

Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?

 

Да, запрещен Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением
Арендатор может просить приостановить действие договора. Закон прямо не предусматривает основания приостановления договора – это возможно только по соглашению сторон. Примерным основанием может явиться статья 328 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, в случае непредоставления помещения в пользование, арендатор вправе приостановить оплату. Статья применяется с оговоркой: помещение не предоставляется в пользование не по воле собственника, а из-за законных ограничений.

 

Арендатор может заявить о приостановлении оплаты (и перестать платить) и потребовать исполнения договора – предоставления возможности пользоваться объектом аренды.

Основание: статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства).

Поскольку арендодатель не обеспечивает право арендатора пользоваться помещением, он теряет право на получение арендной платы, о чем указал Верховный суд РФ в определении от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735.

 

 

1.4. Расторжения договора

Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?

 

Да, запрещен Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением
Два варианта действий:

А) Просить расторжения договора.

Основания (применяются совокупно):

— статьи 416, 417 Гражданского кодекса РФ (невозможность исполнения обязательств, если она вызвана актом органа власти или иным обстоятельством, за которое стороны не отвечают);

— статья 451 Гражданского кодекса РФ — существенное изменение обстоятельств (существенность – это когда условия изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен).

Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд.

Примечание: сами по себе «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для прекращения аренды.

Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.

Два варианта действий:

А) Просить расторжения договора.

Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).

Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд по пункту 1 статьи 620 (арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию), подпункту 1 пункта 2 статьи 450 (существенное нарушение договора) Гражданского кодекса РФ.

Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.

 

 

1.5. Для арендатора государственной  (муниципальной) собственности

Действия зависят от того, кто собственник имущества:

Российская Федерация — для субъектов малого и среднего предпринимательства на период апрель — июнь 2020 предоставляется отсрочка максимум до 31.12.2021

— для организаций, которые включены в перечень пострадавших отраслей, — освобождение от уплаты на период апрель — июнь 2020

-отсрочка / арендные каникулы предоставляются в заявительном порядке: необходимо подать заявление в территориальное управление Росимущества, заключить дополнительное соглашение

— основание — Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р

— отказ в отсрочке может быть обжалован в Главное управление Росимущества либо в суд

Тюменская область — с 01.03.2020 по 30.04.2020 — аренда не взимается;

— с 01.05.2020 по 31.12.2020 — предоставляется отсрочка.

— указанные льготы предоставляются автоматически, дополнительное соглашение к договорам не заключается;

— основание — постановление правительства Тюменской области от 17.04.2020 № 210-п, распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р;

Перечисленное распространяется не только на аренду, но и на оперативное управление.

город Тюмень Согласно решению Тюменской городской думы № 211 от 26.03.2020 для субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих статус социального предприятия, снижен коэффициент рыночной стоимости до  0,2.

Тюменский район и другие муниципальные образования могут устанавливать аналогичные льготы – можно найти на сайтах образований.

 

  1. Для арендодателя

Если арендатор требует:

2.1. Отсрочку

  • просите подробного обоснования отсрочки, расчетов снижения прибыли у арендатора;
  • в обязательном порядке отсрочка предоставляется только арендаторам из перечня наиболее пострадавших отраслей, а в остальных случаях – на ваше усмотрение, но если поступаете явно несправедливо, нарушаете баланс интересов, существует риск проигрыша в суде, если арендатор подаст иск;
  • отказ в отсрочке должен быть мотивированным;
  • если в аренду включены коммунальные расходы, то отсрочка на них не распространяется (по общему правилу).

 

2.2. Снижения платежей либо уменьшения площади

Те же рекомендации. Вопрос о снижении встает только по инициативе арендатора, обязанность уменьшить платеж отсутствует. Требуйте подробного обоснования и расчета снижения платы – действительно ли у арендатора упала прибыль?

В бизнес среде активно используется система open book:

— собственники помещений раскрывают реальные затраты на эксплуатацию объекта (коммунальные расходы, кредитные обязательства) — эту сумму в любом случае компенсирует арендатор;

— арендатор показывает динамику своей выручки, от которой зависит размер скидки.

Пример из практики: продуктовые точки на Даниловском рынке в Москве перешли на доставку своей продукции. Руководство рынка изменило условия оплаты таким образом: вместо фиксированной платы установило процент от выручки.

 

2.3. Приостановления договора / обязательства

  • предложить более выгодную для альтернативу, например, снижение платы (очевидно, что хоть частичная плата лучше пустующего помещения);
  • контраргумент – в помещении осталось имущество, значит, арендатор продолжает использовать помещения, договор приостановить невозможно;
  • приостановление разумно для арендодателя, когда арендатор больше не может платить, а нового найти трудно или невозможно.

 

2.4. Если арендатор не платит, не выходит на связь, либо сохранение договора невозможно, арендодатель не согласен на условия арендатора, то собственник вправе:

2.4.1. Потребовать досрочного внесения платы, неустойку

Согласно части 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

2.4.2. Только после требования об оплате долга и при отсутствии реакции на требование либо отсутствия оплаты:

А) Потребовать расторжения договора.

Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).

Если арендатор не согласен расторгать – подать иск в суд по подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (существенное нарушение договора).

Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.

 

  1. Применение специальных мер за неоплату

Вопрос: если арендатор не платит (платит с просрочкой), можно ли применить меры  обеспечения обязательств – неустойку, штраф, удержать имущество, забрать обеспечительный платеж?

 

Ответ в защиту арендатора При применении перечисленных мер к тому, кто нарушил обязательства, учитывается наличие вины в нарушении договора. Сегодня можно говорить о фактической невозможности исполнения договора по причине введенных государством ограничений. Согласно статьям 416, 417 Гражданского кодекса РФ невозможность исполнения обязанности – это основание для ее прекращения.

Кроме того, некоторые специалисты предлагают по аналогии применить «закон о кредитных каникулах» (Федеральный закон от 03.04.2020 № 106-ФЗ), согласно которому, ряд мер обеспечения обязательств запрещен в отношении заемщика, подтвердившего невозможность исполнения кредитного договора: нельзя обращать взыскание на залог, нельзя предъявлять требования к поручителю.

 

Ответ в защиту арендодателя Формально все основания для того, чтобы забрать обеспечительный платеж, взыскать неустойку, штраф, удержать имущество, — есть.

Однако нужно учитывать обстановку нарушения договора – пандемия, серьезные государственные ограничения. Если арендатор обжалует применение указанных мер в суд, правосудие может встать на его сторону, расценив действия собственника как неоправданные, «кровожадные».

Более-менее «спокойно» можно применить меры обеспечения обязательств, если арендатор повел себя неадекватно, недобросовестно – исчез, не выходит на связь, не платит и не объясняет, почему.

 

 

  1. Как правильно оформить переговорный процесс
  • Все письма – максимально подробные, с цифрами, расчетами снижения прибыли, доказательствами, чеками. Помогите контрагенту войти в ваше положение, докажите существенное изменение обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса РФ);
  • Переписка — по Почте России либо способом, установленным договором (электронная почта), либо иным с обязательной фиксацией обратной связи;
  • Результаты переговоров фиксировать письменно («по итогам переговоров 24.04.2020, с учетом отказа по причине … дополнительно поясняем / предлагаем…») – может помешать контрагенту в будущем отказаться от своих слов, расторгнуть договоренности;
  • Если договорились снизить/отсрочить плату либо приостановить действие договора / уменьшить площади пользования – подписать дополнительное соглашение;
  • Дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды подлежит регистрации – обязательно попытаться зарегистрировать (МФЦ работают по записи, либо направить Почтой России (если подписи заверены нотариально), либо направить электронно (если есть ЭЦП).

 

В заключение мы, юристы, призываем предпринимателей к компромиссу и обоюдным договоренностям; пандемия — это общая беда, мы все представители бизнеса и сможем спасти предприятия сообща, вместе. Пандемия уходит — отношения остаются, как остается и понимание, – кто и как себя проявил в кризис.

Желаем всем успешных переговоров, заботы друг о друге и, конечно, здоровья!

 

Примечание. Для учета специфики Вашей ситуации и выработки наиболее подходящих решений необходимо обратиться за консультацией. Настоящая статья носит информационный, образовательный характер и не является юридической консультацией. Каждая ситуация конкретных отношений индивидуальна, необходимо учитывать условия договоров.

Скачать презентацию вебинара

 

Другие статьи по теме «Юридическая поддержка в период пандемии коронавируса»:

Актуально? Обратитесь к нам!
Если вас заинтересовала данная статья и вы хотите получить у нас консультацию, обратитесь к нам по телефону +7 (3452) 217-501 или оставьте свой номер и мы вам перезвоним!
Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности
+7 (3452) 217-501, 747-015